Da die Bedenken hinsichtlich des Wohnungsmarkts zunehmen, befassen sich die Gesetzgeber erneut mit Nebenwohneinheiten

Aug 21, 2023

Nebenwohneinheiten sind unabhängige Wohneinheiten, die Eigenheimbesitzer innerhalb oder an ihre bestehenden Häuser anbauen können. (Getty Images)

Die Gesetzgeber von New Hampshire versuchen einen neuen Weg, um den Wohnungsbau im Staat zu erhöhen: den Ausbau von Nebenwohneinheiten.

Der Sonderausschuss des Repräsentantenhauses für Wohnungswesen unterstützt einen Gesetzentwurf, der Städte und Gemeinden dazu verpflichten würde, Eigentümern von Einfamilienhäusern den Bau von zwei Nebenwohneinheiten auf Grundstücken von einem halben Hektar oder mehr zu gestatten. Derzeit müssen die Kommunen diesen Eigentümern den Bau einer Nebenwohneinheit von Rechts wegen gestatten, sie können jedoch einige zusätzliche Einschränkungen auferlegen.

Der von der Abgeordneten Ellen Read, einer Demokratin aus Newmarket, vorgeschlagene Gesetzentwurf 423 des Repräsentantenhauses wird diesen Sommer vom Ausschuss angepasst, um die Möglichkeiten der Städte, ADUs durch die Einführung belastender Anforderungen abzuschrecken, einzuschränken.

Read bezeichnete die Erweiterung als eine unaufdringliche Möglichkeit, eine „sanfte Dichte“ zu schaffen, die den Bau von Wohnraum ermöglicht, der nicht die Form großer Wohnhäuser annimmt. Der Gesetzentwurf kommt zu einem Zeitpunkt, an dem Umfragen zeigen, dass viele in New Hampshire die Verfügbarkeit von Wohnraum als das wichtigste Problem des Staates genannt und ihre Unterstützung für mehr Entwicklung zum Ausdruck gebracht haben.

„Sie verteilen die größeren Einheiten, die wir für unseren Markt benötigen“, sagte Read dem Ausschuss in einer Sitzung am Dienstag. „Anstatt mehrere große Komplexe mit insgesamt 60.000 Einheiten zu bauen, haben Sie einen dezentralen „Victory Garden“-Ansatz für mehr Einheiten auf dem Markt.“

Der Sonderausschuss für Wohnungsbau wurde Anfang des Jahres von Sprecher Sherman Packard eingerichtet, um die Gesetzgebung zur Erhöhung des Wohnungsbaus im Staat zu bewerten und voranzutreiben. Der Ausschuss ist dieses Jahr zusammengetreten und hat Zeugenaussagen gehört und plant, in der Sitzung 2024 eine Reihe von Gesetzentwürfen vorzulegen.

Doch während eine Mehrheit der Ausschussmitglieder sagte, sie würden den Gesetzentwurf unterstützen, äußerte ein republikanischer Vertreter Zweifel und sagte, der Gesetzentwurf würde den Städten die Möglichkeit nehmen, die visuelle Attraktivität ihrer Stadtteile zu kontrollieren. Diese Bedenken könnten auf bevorstehende Hürden für den Gesetzentwurf im Repräsentantenhaus und im Senat hinweisen.

„Dieser Gesetzentwurf betrifft im Grunde Ihre Einfamilienviertel – Leute wie sie; deshalb kaufen sie dort ein und kaufen dort ein; Sie investieren in die Nachbarschaft und kennen jeden – und das macht sie zu einer potenziellen Wohnungsbausiedlung“, argumentierte der Abgeordnete Thomas Walsh, ein Republikaner aus Hooksett und Mitglied des Ausschusses.

Nebenwohneinheiten sind unabhängige Wohneinheiten, die Eigenheimbesitzer innerhalb oder an ihre bestehenden Häuser anbauen können. Die Wohneinheiten müssen über Schlaf-, Koch-, Essens- und Sanitäreinrichtungen verfügen, die vom Hauptwohnsitz getrennt sind, und sie sind so konzipiert, dass Mieter, Verwandte oder Bekannte ein unabhängiges Leben führen können.

Das 2017 verabschiedete Gesetz über zusätzliche Wohneinheiten sollte Hausbesitzern die Möglichkeit geben, ihr Einkommen zu erhöhen, sich um ältere Verwandte zu kümmern und angesichts der wachsenden bundesstaatlichen Knappheit Wohnraum zu schaffen.

Aber es gibt nur wenige Daten, die belegen, wie effektiv das Gesetz bei der Erhöhung des Wohnungsbestands des Staates war, bemerkte der Abgeordnete Joe Alexander, ein Republikaner aus Goffstown und Vorsitzender des Sonderausschusses. Und viele Städte und Gemeinden haben belastende Bebauungsvorschriften erlassen, die den Bau von ADUs finanziell und praktisch erschweren, wie beispielsweise die Anforderung einer Mindestanzahl an Parkplätzen, die nicht immer einfach zu bauen sind.

Da ADUs außerdem derzeit an ein bestehendes Haus angeschlossen oder dort untergebracht werden müssen, können die zur Trennung der Einheiten erforderlichen Renovierungsarbeiten kostspielig sein.

Die Gesetzgebung von Read würde einige dieser Anforderungen reduzieren. Der Gesetzentwurf würde ADUs neu definieren und verlangen, dass sie sich „auf einem Grundstück befinden, auf dem sich ein Einfamilienhaus befindet“, und nicht an dieses Wohnhaus angeschlossen werden müssen. Dadurch würde auch die derzeitige Anforderung entfallen, dass zwischen der Hauptwohneinheit und der ADU eine Innentür vorhanden sein muss.

Ihr Vorschlag würde es Städten auch verbieten, „mehr als einen Parkplatz vor Ort pro Schlafzimmer einer Nebenwohneinheit auf dem Grundstück“ zu verlangen.

Die als Änderung zu HB 423 vorgelegte Gesetzgebung erhielt am Dienstag die Unterstützung der meisten Mitglieder des Wohnungsbauausschusses, darunter auch Alexander, der sagte, er werde die Änderung gemeinsam mit Read unterstützen.

Laut Read stellt die Zulassung zusätzlicher ADUs keine unmittelbare Lösung für den Immobilienmarkt in New Hampshire dar, der aufgrund einer knappen Leerstandsquote für Mieter und eines geringen Bestands an Häusern auf dem Markt zu kämpfen hat. Selbst bei lockereren Vorschriften sind die Kosten für den Bau von ADUs hoch.

Sie sagte jedoch, dass die Änderungen angesichts der hohen Immobilienpreise im Staat es neuen Hausbesitzern ermöglichen könnten, die Kosten ihrer Hypothek leichter zu bestreiten, indem sie ADUs schaffen, um Geld zu verdienen.

„Außerdem hilft ihnen ein ADU, in ihrem Haus zu bleiben und nicht verkaufen und verkleinern zu müssen, insbesondere wenn Menschen in Rente gehen und nun mit immer höheren Grundsteuern konfrontiert sind“, sagte Read.

Der Abgeordnete Benjamin Baroody, ein Demokrat aus Manchester, sagte, der Schritt würde jüngeren Bewohnern helfen, nicht durch hohe Mieten verdrängt zu werden. „Ich kenne viele Menschen, die die Stadt verlassen mussten, um bei ihren Eltern zu wohnen, weil sie sich die Mieten in Manchester nicht leisten konnten“, sagte er.

ADUs würden es jungen Erwachsenen ermöglichen, bei ihren Familien zu leben und gleichzeitig ihre Unabhängigkeit zu bewahren, fügte Baroody hinzu.

Der Abgeordnete Mark McConkey, ein freiheitlicher Republikaner, sagte, mehr ADUs würden es den Menschen auch ermöglichen, in ihren Gemeinden zu bleiben.

„Ich denke, es ist enorm wichtig, den Menschen das Altern an Ort und Stelle zu ermöglichen“, sagte er. „Ich könnte Ihnen einen See nach dem anderen in meiner Region nennen: Da die Steuerlast immer höher wird, müssen die Familien – die Eltern, die dort leben, seit sie als Kind (dort) geschwommen sind – ausziehen.“

Jüngste Umfragen haben gezeigt, dass sich ein zunehmender Anteil der Menschen in New Hampshire Sorgen um die Wohnung macht. Eine diese Woche veröffentlichte Granite State-Umfrage der University of New Hampshire ergab, dass der Wohnungsbau laut den Befragten zum ersten Mal „das größte Problem ist, mit dem New Hampshire konfrontiert ist“. Von 2009 bis 2014 dominierten Arbeitsplätze und Wirtschaft diese Liste; Von 2015 bis 2020 standen Drogen und Sucht ganz oben auf der Liste. und in den Jahren 2020 bis 2022 war COVID-19 die größte Sorge.

Unterdessen ergab eine in diesem Monat veröffentlichte jährliche Umfrage des St. Anselm Center for Ethics in Society, dass sich die Einstellung zum Wohnen in diesem Jahr stark verändert hat. Im Jahr 2023 gaben 78 Prozent der Befragten an, dass in ihren Gemeinden mehr bezahlbarer Wohnraum gebaut werden müsse, und 58 Prozent der Befragten sagten, sie wünschten sich mehr bezahlbaren Wohnraum in ihrer eigenen Nachbarschaft, wie die Umfrage ergab. Unterdessen sagten 60 Prozent der Befragten, dass ihre Stadt ihre Bebauungs- und Landnutzungsvorschriften ändern sollte, um mehr Wohnraum zu fördern.

Doch trotz wachsender Besorgnis sind die Bemühungen des Repräsentantenhauses zur Reform der örtlichen Bebauungsvorschriften in letzter Zeit gescheitert. Die Gesetzgeber beider Parteien haben sich den Bemühungen widersetzt und argumentiert, dass Städte ihre eigenen Landnutzungsvorschriften festlegen sollten und dass die Wohndichte durch örtliche Unterstützung und nicht durch staatliche Eingriffe erhöht werden sollte.

In diesem Jahr haben einige Gesetzgeber einen Gesetzentwurf zur effektiven Abschaffung der Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser vorgeschlagen, indem sie verlangen, dass Kommunen es Einfamilienhäusern gestatten, diese in bis zu vier Wohneinheiten zu unterteilen, während gleichzeitig andere Zonenverordnungen in Bezug auf Aussehen und Fassade eingehalten werden. Dieser Gesetzentwurf, House Bill 44, wurde vom Repräsentantenhaus mit 209-141 abgelehnt.

Und ein Gesetzentwurf aus dem Jahr 2022, der die Möglichkeiten der Kommunen einschränken soll, Mindestgrundstücksgrößen vorzuschreiben, der House Bill 1087, wurde vom Repräsentantenhaus ohne Diskussion eingebracht.

Walsh, der einzige Gegner im Sonderausschuss, sagte, dass er zwar das bestehende ADU-Gesetz unterstütze, die Zulassung freistehender Nebenwohneinheiten jedoch zu Unordnung in den Vierteln führen könnte, ohne dass die Bewohner die Möglichkeit hätten, „Nein“ zu sagen.

„Wenn Menschen in verschiedenen Kommunen so etwas übernehmen wollen, wenn die Leute in ihren Städten sagen würden: ‚Ja, das ist eine tolle Idee; „Lasst es uns tun“, auf jeden Fall“, sagte er. „Aber dass wir als Staat jede Stadt und jeden Ort in diesem Staat als eine Regierung betrachten und sagen: ‚Das ist es, was Sie tun müssen; „Wir müssen es zulassen. Ich denke einfach, dass es zu weit für mich geht.“

von Ethan DeWitt, New Hampshire Bulletin 31. August 2023

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Ethan DeWitt ist der Bildungsreporter des New Hampshire Bulletin. Zuvor arbeitete er als Reporter des New Hampshire State House für den Concord Monitor und berichtete über den Staat, die Legislative und die Präsidentschaftsvorwahlen in New Hampshire. Ethan stammt aus Westmoreland und begann seine Karriere als Politik- und Gesundheitsreporter beim Keene Sentinel. E-Mail: [email protected]